Is een syndicus verplicht in een appartementsgebouw in België?

Waarom een syndicus onmisbaar is in je gebouw

Het beheren van een gebouw klinkt simpel: iedereen betaalt wat, en klaar. In de realiteit eindigt dat vaak met discussies over wie het dak moet herstellen of wie de brandverzekering weer is vergeten te betalen.

De wetgever heeft dat goed begrepen. Daarom schrijft artikel 577-8 van het Burgerlijk Wetboek voor dat elk appartementsgebouw met meerdere eigenaars een syndicus moet hebben.

Een syndicus is niet zomaar een "fixer" of een veredelde klusjesman/boekhouder. Een syndicus is de centrale figuur van het gebouwbeheer. Hij of zij is de persoon die wettelijk instaat voor de administratie, de financiën en het technisch onderhoud van de gemeenschappelijke delen.

Kortom: degene die zorgt dat er orde blijft in het gebouw en onder de mede-eigenaars, zelfs als niet iedereen het altijd eens is.

Wanneer is een syndicus wettelijk verplicht in België?

De wet is eigenlijk verrassend simpel: vanaf twee eigenaars, is een syndicus verplicht.

Dat geldt voor elk gebouw met minstens twee privatieve delen (zoals appartementen, garages of handelsruimtes) die eigendom zijn van verschillende personen.

Zodra je dus samen een dak deelt, val je onder het regime van mede-eigendom.

De Vlaamse overheid zegt het letterlijk:

"Als een gebouw bestaat uit twee of meer appartementen die eigendom zijn van verschillende personen, zijn de mede-eigenaars wettelijk verplicht om een syndicus aan te stellen."

Dat is geen detail, maar een wettelijke plicht. Zonder syndicus kan een gebouw geen geldige beslissingen nemen, geen bankrekening openen en geen verzekeringen afsluiten.

Zelfs een klein gebouw met drie appartementen en één trappenhal valt onder die regel. De wet maakt geen onderscheid tussen een groot complex en een charmante herenwoning: als er meerdere eigenaars zijn, is er een syndicus nodig.

Uitzonderingen: wanneer is een syndicus niet verplicht?

Er zijn slechts enkele gevallen waarin de verplichting om een syndicus aan te stellen voor je gebouw vervalt.

1. Eén eigenaar

Als één persoon eigenaar is van het volledige gebouw (alle appartementen, garages, bergingen enz.), is er geen VME en dus geen syndicus nodig. Dan ben jij de enige baas in huis. Letterlijk.

2. Geen echte mede-eigendom

Sommige oude basisakten (vóór 1995) sluiten het regime van mede-eigendom expliciet uit. In dat geval gelden de regels van het Burgerlijk Wetboek niet. Zodra er echter verschillende eigenaars zijn die gemeenschappelijke ruimtes delen, geldt de verplichting wel.

3. Mini-gebouwen zonder gemeenschappelijke delen

Bij gebouwen waar elke eenheid volledig autonoom is en er dus geen gemeenschappelijke delen en geen gedeelde kosten zijn, kan de wetgeving soepeler geïnterpreteerd worden. Maar dat is eerder zeldzaam. Zodra er een gevel, inkomhal of technische installatie gedeeld wordt, is een syndicus verplicht.

Wat gebeurt er als je géén syndicus aanstelt?

Zonder syndicus valt het gebouw eigenlijk stil. Er is niemand die wettelijk mag optreden namens de Vereniging van Mede-Eigenaars.

Dat betekent:

• geen geldige algemene vergaderingen;
• geen geldige ondertekende contracten of verzekeringen;
• geen geldige betalingsbewijzen voor onderhoud of herstellingen;

In de praktijk? Chaos.

Of nog erger: aansprakelijkheid.

Want bij schade of een conflict - zonder syndicus - kan elke mede-eigenaar persoonlijk aangesproken worden. Banken of verzekeraars weigeren bovendien vaak samen te werken met een VME zonder officiële syndicus.

Als het echt misloopt, kan de vrederechter op vraag van één mede-eigenaar een syndicus aanduiden. Dat is meestal een tijdelijke maatregel, maar ook een duidelijk signaal: zonder syndicus loopt het gebouw juridisch risico.

Wat doet een syndicus concreet?

De syndicus is het gezicht van de vereniging van mede-eigenaars. Hij of zij zorgt dat het gebouw onderhouden wordt, de rekeningen kloppen en beslissingen van de vergadering worden uitgevoerd. Denk aan het opvolgen van onderhoud, betalingen en verzekeringen, etc… met als doel: orde, duidelijkheid en gemoedsrust.

Of je nu een residentie met vijftig appartementen hebt of een klein gebouw met drie, de verplichtingen blijven dezelfde.

Meer over de specifieke taken van de syndicus lees je in onze blog Rechten en plichten in de mede-eigendom.

Mag je zelf syndicus zijn in je appartementsgebouw in België?

In veel gebouwen nemen mede-eigenaars die rol vrijwillig op. En dat kan perfect. Wil je weten wanneer je zelf syndicus mag worden en hoe dat in de praktijk werkt?

Lees dan onze blog Mag ik zelf syndicus zijn?.

Vrijwillige of professionele syndicus: wat past bij jouw gebouw?

Of je beter een professionele of een vrijwillige syndicus kiest, hangt af van hoe groot en complex je gebouw is.

In ons blogartikel Mag ik zelf syndicus zijn? lees je wanneer zelfbeheer haalbaar is en wanneer je beter voor een professional kiest.

Omdat de verantwoordelijkheid voor een vrijwillige syndicus dezelfde is als bij een professionele syndicus, is het essentieel dat een vrijwillige syndicus over duidelijke afspraken, transparante communicatie en correcte administratie beschikt.

De essentie: een syndicus is verplicht, maar makkelijker dan je denkt

Een syndicus is in België dus niet optioneel zodra er meerdere eigenaars zijn.

Maar dat hoeft geen blok aan je been of overrompelend te zijn.

Met wat kennis, wat gezond verstand en een slimme tool kan zelfs een klein gebouw perfect functioneren zonder professionele tussenpersoon.

De wet zorgt voor structuur, jij voor gezond verstand. Precies waarvoor Synt is gemaakt: helderheid, overzicht en gemoedsrust.