Mee met de regels
Mag ik zelf syndicus zijn in mijn gebouw?
Geschreven op 18 nov 2025
In België mag je als mede-eigenaar zelf syndicus zijn van je appartementsgebouw. De wet laat dat toe, zolang je de regels van de mede-eigendom respecteert en je jouw rol als vrijwillige syndicus correct uitvoert. In deze blog lees je wat de wet precies zegt, welke verantwoordelijkheden daarbij horen en wanneer zelfbeheer een goed idee is.
Wat doet een syndicus eigenlijk?
Een syndicus is de centrale figuur van de VME (Vereniging van Mede-Eigenaars).
Een syndicus zorgt dat het gebouw blijft draaien. Hij of zij regelt het onderhoud, houdt de rekeningen op orde, organiseert vergaderingen en verdedigt de belangen van de VME.
Denk aan iemand die tegelijk planner, bemiddelaar en budgetbewaker is.
Wat zegt de wet over een vrijwillige syndicus?
Volgens artikel 577-8 van het Burgerlijk Wetboek is elk gebouw met meerdere eigenaars verplicht om een syndicus aan te stellen.
Maar de wet zegt níet dat dit een beroepssyndicus moet zijn.
"De syndicus kan een mede-eigenaar zijn of een extern beheerder." — Bron: vlaanderen.be – beheer en onderhoud van appartementsgebouwen
Kortom: ook een mede-eigenaar mag syndicus worden — zolang de algemene vergadering dat officieel beslist en noteert in de notulen.
De Belgische VME-wetgeving draait niet enkel om regels, maar ook om vrijheid: eigenaars mogen hun gebouw zelf beheren, zolang ze het goed doen.
Wil je weten waarom een syndicus eigenlijk verplicht is en wat de wet daarover zegt? Lees dan onze blog Is een syndicus verplicht in België?.
Wat is een vrijwillige syndicus?
Een vrijwillige syndicus is een mede-eigenaar die door de algemene vergadering wordt benoemd om het beheer van het gebouw op zich te nemen. (De algemene vergadering is de jaarlijkse bijeenkomst van alle mede-eigenaars van het gebouw; een wettelijk verplichte vergadering.) Dat kan volledig kosteloos, of met een beperkte vergoeding die de eigenaars samen afspreken.
Belangrijk voor het aanduiden van de syndicus:
- De benoeming moet officieel in notulen (van een geldige vergadering) staan.
- De syndicus moet geregistreerd worden in de Kruispuntbank van Ondernemingen (KBO).
- De syndicus vertegenwoordigt wettelijk de VME.
Ook zonder professioneel kantoor geldt dus dezelfde juridische verantwoordelijkheid.
Sommige basisakten of reglementen van mede-eigendom kunnen wel opleggen dat enkel een erkende syndicus mag worden aangesteld. Controleer dus altijd die documenten voordat je je kandidaat stelt.
De wettelijke basis in een notendop
De regels over syndici staan op twee niveaus vastgelegd:
1. Het Burgerlijk Wetboek (artikelen 577-3 t.e.m. 577-14)
- Een syndicus is verplicht, maar mag vrijwillig zijn.
- De syndicus is aansprakelijk voor zijn beheer.
- Registratie in de KBO is verplicht.
2. De statuten van de mede-eigendom (basisakte en reglementen)
- Deze kunnen extra voorwaarden of beperkingen bevatten.
- Ze bepalen hoe beslissingen genomen worden en welke mandaten gelden.
Die mix van wet en statuten lijkt misschien droog, maar ze bepaalt wel hoe stevig je als vrijwillige syndicus in je schoenen staat.
Meer over de wettelijke documenten en afspraken binnen een mede-eigendom lees je in onze blog Rechten en plichten van mede-eigenaars.
Hoe word je vrijwillige syndicus?
Het proces is eenvoudig, zolang je het correct aanpakt:
1. Zet het op de agenda.
Vraag tijdig om je benoeming als syndicus op te nemen op de agenda van de algemene vergadering. Alleen wat officieel op de agenda staat, kan rechtsgeldig gestemd worden.
2. Stemming met gewone meerderheid.
50% + 1 van de aanwezige of vertegenwoordigde stemmen volstaat.
3. Noteer alles in de notulen.
Wie benoemd wordt, voor hoelang (meestal 1 tot 3 jaar) en of er een vergoeding geldt.
4. Registreer in de KBO.
Dat kan via een ondernemingsloket (zoals Liantis of Xerius). Of vraag ondersteuning via Synt.
5. Zorg voor een nette overdracht.
Als er een vorige syndicus was, moeten administratie, sleutels en boekhouding officieel overgedragen worden. Zo'n duidelijke overdracht bespaart je later misverstanden en "ik dacht dat jij dat ging doen"-momenten.
Waarom kiezen steeds meer gebouwen voor een vrijwillige syndicus?
Vooral kleinere gebouwen (tot 15 kavels) kiezen steeds vaker voor zelfbeheer.
Een vrijwillige syndicus voelt vaak beter aan wat er leeft in het gebouw en kent het gebouw ook gewoon beter.
En er zijn nog voordelen:
- Minder kosten – Geen vaste beheersvergoeding aan een kantoor.
- Meer betrokkenheid – Je kent de buren en hun noden beter.
- Snellere beslissingen – Geen wachttijden of tussenpersonen.
- Volledige transparantie – Jij houdt het overzicht op cijfers én keuzes.
En met Synt erbovenop: wél overzicht, géén stress.