Puis-je être moi-même syndic de mon immeuble ?

Que fait au juste un syndic ?#

Le syndic est la figure centrale de l'ACP (Association des Copropriétaires).

Le syndic veille à ce que l'immeuble continue de tourner. Il ou elle organise l'entretien, tient les comptes en ordre, organise les assemblées et défend les intérêts de l'ACP.

Imaginez quelqu'un qui est à la fois planificateur, médiateur et gardien du budget.

Que dit la loi sur le syndic bénévole ?#

Selon l'article 577-8 du Code civil, tout immeuble comptant plusieurs propriétaires est tenu de désigner un syndic.

Mais la loi ne dit nullement qu'il doit s'agir d'un syndic professionnel.

« Le syndic peut être un copropriétaire ou un gestionnaire externe. » — Source : vlaanderen.be – beheer en onderhoud van appartementsgebouwen

Bref : un copropriétaire peut lui aussi devenir syndic — pour autant que l'assemblée générale le décide officiellement et le consigne dans le procès-verbal.

La législation belge sur la copropriété ne tourne pas seulement autour de règles, mais aussi de liberté : les propriétaires peuvent gérer eux-mêmes leur immeuble, pour autant qu'ils le fassent bien.

Vous voulez savoir pourquoi un syndic est en fait obligatoire et ce que dit la loi à ce sujet ? Lisez alors notre article Un syndic est-il obligatoire en Belgique ?.

Qu'est-ce qu'un syndic bénévole ?#

Un syndic bénévole est un copropriétaire nommé par l'assemblée générale pour assurer la gestion de l'immeuble. (L'assemblée générale est la réunion annuelle de tous les copropriétaires de l'immeuble ; une réunion légalement obligatoire.) Cela peut se faire entièrement gratuitement, ou moyennant une indemnité limitée que les propriétaires conviennent ensemble.

Important pour la désignation du syndic :

• La nomination doit figurer officiellement dans le procès-verbal (d'une assemblée valable).
• Le syndic doit être enregistré à la Banque-Carrefour des Entreprises (BCE).
• Le syndic représente légalement l'ACP.

Même sans bureau professionnel, la même responsabilité juridique s'applique donc.

Certains actes de base ou règlements de copropriété peuvent toutefois imposer que seul un syndic agréé puisse être désigné. Vérifiez donc toujours ces documents avant de vous porter candidat.

La base légale en bref#

Les règles relatives aux syndics sont fixées à deux niveaux :

1Le Code civil (articles 577-3 à 577-14)#

• Un syndic est obligatoire, mais il peut être bénévole.
• Le syndic est responsable de sa gestion.
• L'inscription à la BCE est obligatoire.

2Les statuts de la copropriété (acte de base et règlements)#

• Ils peuvent contenir des conditions ou des restrictions supplémentaires.
• Ils déterminent comment les décisions sont prises et quels mandats s'appliquent.

Ce mélange de loi et de statuts peut sembler aride, mais il détermine à quel point votre position de syndic bénévole est solide.

Vous en lirez plus sur les documents légaux et les accords au sein d'une copropriété dans notre article Droits et devoirs des copropriétaires.

Comment devenir syndic bénévole ?#

La procédure est simple, pour autant que vous vous y preniez correctement :

1Inscrivez-le à l'ordre du jour.#

Demandez à temps que votre nomination comme syndic soit inscrite à l'ordre du jour de l'assemblée générale. Seul ce qui figure officiellement à l'ordre du jour peut être valablement voté.

2Vote à la majorité absolue.#

50 % + 1 des voix présentes ou représentées suffit.

3Consignez tout dans le procès-verbal.#

Qui est nommé, pour combien de temps (généralement 1 à 3 ans) et si une indemnité est prévue.

4Inscrivez-vous à la BCE.#

C'est possible via un guichet d'entreprises (comme Liantis ou Xerius). Ou demandez de l'aide via Synt.

5Veillez à une transmission en bonne et due forme.#

S'il y avait un syndic précédent, l'administration, les clés et la comptabilité doivent être officiellement transmises. Une transmission aussi claire vous évite plus tard des malentendus et des moments « je croyais que tu allais t'en occuper ».

Pourquoi de plus en plus d'immeubles choisissent-ils un syndic bénévole ?#

Ce sont surtout les petits immeubles (jusqu'à 15 lots) qui optent de plus en plus souvent pour l'autogestion.

Un syndic bénévole sent souvent mieux ce qui se passe dans l'immeuble et connaît tout simplement mieux le bâtiment.

Et il y a d'autres avantages :

Moins de frais

Pas d'honoraires de gestion fixes à payer à un bureau.

Plus d'implication

Vous connaissez mieux les voisins et leurs besoins.

Des décisions plus rapides

Pas de délais d'attente ni d'intermédiaires.

Une transparence totale

Vous gardez la vue d'ensemble sur les chiffres et les choix.

Et avec Synt en plus : une vue d'ensemble, sans le stress.