Droits et devoirs en copropriété : ce que chaque propriétaire doit savoir

Bienvenue dans le monde passionnant de la copropriété.

Bonne nouvelle : ce n'est pas le chaos. Les règles existent, il suffit de les comprendre. Et croyez-nous, c'est plus simple qu'il n'y paraît. Ce guide résume vos droits et devoirs de copropriétaire, sans jargon juridique.

L’acte de base : le passeport de votre immeuble

Chaque immeuble à appartements possède un acte de base. C’est le certificat de naissance du bâtiment. On y trouve :

• Ce qui appartient à tout le monde (toit, ascenseur, hall d’entrée…)
• Ce qui est privatif (appartements, caves…)
• Les quotités de chacun.

Ces pourcentages déterminent votre part dans les frais communs. Plus votre logement est grand, plus votre contribution est élevée. Logique. L’acte de base apporte de la clarté : vous savez ce qui vous appartient et ce que vous partagez. Selon la législation belge, c’est la base d’une gestion efficace. Sans acte de base, pas de structure.

Le règlement de copropriété : les règles du jeu

À côté de l’acte, il y a le règlement de copropriété. C’est le manuel des règles du bâtiment : ce qui est autorisé et ce qui ne l’est pas.

Exemples fréquents :

• Vous pouvez y habiter, mais pouvez-vous en faire un bureau ou un Airbnb ?
• Pouvez-vous repeindre la façade comme bon vous semble ?
• Les animaux sont-ils autorisés ?

Ce règlement garantit une communication claire entre copropriétaires. Tout est écrit noir sur blanc — pour éviter les malentendus.

Le règlement d’ordre intérieur : le guide pratique

Si l’acte de base est le passeport, et le règlement de copropriété le manuel, le règlement d’ordre intérieur est le carnet du quotidien. Il fixe les accords pratiques :

• Qui sort les poubelles ?
• Quand peut-on utiliser la piscine ?
• Comment réserver la salle commune ?

Ces détails font toute la différence. Ils assurent la tranquillité et la bonne entente. Les trois documents — acte de base, règlement de copropriété et règlement d’ordre intérieur — forment ensemble les statuts de l’immeuble. Obligatoires et essentiels.

L’assemblée générale : là où tout se décide

Une fois par an, tous les copropriétaires se réunissent à l’assemblée générale (AG). C’est le moment où chacun peut s’exprimer. Ordre du jour obligatoire :

• Approbation des comptes annuels
• Budget de l’année suivante
• Nomination ou renouvellement du syndic Les copropriétaires peuvent aussi proposer des points. Attention : seuls les sujets inscrits officiellement peuvent être votés. Décisions typiques : réparation de l’ascenseur, installation de panneaux solaires, création d’un local vélo… Astuce : ajoutez votre point à temps pour éviter la frustration.

Le rôle du syndic : professionnel ou volontaire ?

Le syndic est le moteur de la copropriété. Il veille à la bonne exécution des décisions, à la gestion administrative et financière, et à la tenue des réunions. Oui, un syndic est obligatoire. La loi belge l’impose dès qu’il y a plusieurs propriétaires. Cela peut être un syndic professionnel ou un syndic volontaire (un copropriétaire qui assume cette fonction).

Professionnel ou volontaire ?

Le syndic professionnel est rémunéré pour sa mission. Le syndic volontaire agit souvent gratuitement ou avec un petit dédommagement décidé par l’assemblée. Les deux formules sont légales. L’essentiel, c’est la rigueur et la transparence. Pour savoir quand il est pertinent d’être son propre syndic, lisez notre article Puis-je être moi-même le syndic ?

Les locataires et le règlement

Les locataires doivent eux aussi respecter le règlement d’ordre intérieur. Bon réflexe : ajoutez-le au contrat de bail pour éviter les disputes.

Assurance et responsabilité du syndic

Même avec une gestion parfaite, un sinistre peut survenir : fuite, incendie, tempête… D’où la nécessité d’une assurance incendie collective (souvent appelée police bloc). En plus, le syndic doit souscrire une assurance responsabilité civile. En cas d’erreur ou d’oubli, cela évite des frais personnels. Surtout pour les syndics volontaires.

Pourquoi tout cela est important

Vous pensez peut-être : « Encore des papiers. » Mais ces documents vous protègent. Ils assurent une répartition équitable des coûts et limitent les conflits. Comparez-les aux règles de circulation : pas excitantes, mais indispensables. Sans elles, c’est le chaos. Une copropriété bien réglée, c’est la tranquillité à la maison.

Conseils pratiques pour syndics volontaires

• Lisez l’acte de base et les règlements. Cela évite les mauvaises surprises.
• Utilisez des outils numériques pour gérer documents, entretiens et votes.
• Communiquez clairement avec les copropriétaires et locataires.
• Suivez les contrôles obligatoires (ascenseurs, électricité, sécurité incendie…).
• Demandez conseil en cas de doute. Mieux vaut prévenir que guérir.

Ce n’est pas si compliqué

Gérer un immeuble n’est peut-être pas votre passion, mais ce n’est pas une corvée pour autant. Avec une bonne base, une communication claire et un syndic organisé, la copropriété peut tourner rond, surtout dans les petits immeubles. Vous n’avez pas besoin d’être juriste pour bien gérer. Il suffit de savoir où chercher et comment appliquer les règles.