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Un syndic est-il obligatoire dans un immeuble à appartements en Belgique ?
Écrit le 17 nov 2025
En Belgique, de nombreux habitants partagent des parties communes : hall d’entrée, ascenseur, garage, jardin. Et la même question revient souvent : « Un syndic est-il obligatoire ? »
La réponse courte : oui, dans la plupart des cas.
Voyons ensemble quand un syndic est légalement requis, ce que dit la loi et comment cela se passe concrètement.
Pourquoi un syndic est indispensable
Gérer un immeuble semble simple : chacun paie sa part et tout roule.
En réalité, cela finit souvent en discussions interminables sur qui répare la toiture ou paie l’assurance.
Le législateur belge a anticipé cela. L’article 577-8 du Code civil impose un syndic pour tout immeuble comprenant plusieurs propriétaires.
Le syndic n’est pas un simple « gestionnaire ». C’est la personne qui représente légalement l’association des copropriétaires (ACP) et gère l’administration, les finances et l’entretien des parties communes.
Bref : celle qui garde l’ordre quand les avis divergent.
Quand le syndic est-il légalement obligatoire ?
La règle est claire :
Dès qu’il y a au moins deux propriétaires différents, un syndic est obligatoire.
Cela concerne tout immeuble avec deux unités privatives ou plus (appartements, garages, commerces) appartenant à des personnes différentes.
Dès qu’un toit est partagé, la copropriété s’applique.
La loi le dit explicitement :
« Si un immeuble comprend deux appartements ou plus appartenant à des personnes différentes, les copropriétaires doivent désigner un syndic. »
Sans syndic, l’ACP ne peut pas prendre de décisions valables, ni ouvrir un compte bancaire, ni souscrire d’assurances.
Même un petit immeuble de trois appartements est concerné. La loi ne fait pas de distinction : plusieurs propriétaires = un syndic obligatoire.
Les exceptions
Quelques rares cas échappent à la règle :
- Un seul propriétaire : pas de copropriété, donc pas de syndic.
- Aucune vraie copropriété : certains anciens actes de base (avant 1995) l’excluent explicitement.
- Mini-immeubles sans parties communes : très rares. Pas de hall, pas de toiture commune, pas d’obligation.
Que se passe-t-il sans syndic ?
Sans syndic, l’immeuble est juridiquement bloqué.
Personne ne peut agir au nom de l’ACP.
Conséquences :
- Aucune assemblée générale valide
- Aucun contrat ou paiement légalement valable
Et en cas de problème : responsabilité personnelle des copropriétaires
Bref : le chaos.
Et parfois pire : la responsabilité.
Le juge de paix peut alors désigner un syndic provisoire, ce qui est souvent un signal d’alarme clair.
Ce que fait un syndic au quotidien
Il fait tourner l’immeuble : entretien, paiements, administration, suivi des décisions.
Peu importe la taille de la copropriété : les obligations restent les mêmes.
Pour en savoir plus sur les tâches précises du syndic, lisez notre article Droits et devoirs en copropriété.
Peut-on être son propre syndic ?
Oui, c’est possible. Beaucoup de copropriétaires endossent ce rôle volontairement.
Découvrez quand et comment cela fonctionne dans notre article Puis-je être moi-même le syndic ?
En résumé
Dès qu’il y a plusieurs propriétaires, le syndic est obligatoire.
Mais avec un peu de bon sens et un outil malin comme Synt, la gestion reste simple.
La loi apporte la structure. Vous, le bon sens. Et Synt, la sérénité.